隨著房價(jià)的不斷攀升，加之政府限購、市場供需矛盾的不斷擴(kuò)大，“北上廣深”等城市出現(xiàn)以投資為目的，由多人湊齊房款或首付款，以其中一人名義購房的“眾籌買房”現(xiàn)象。雖然“眾籌買房”的購房方式在一定程度上緩解了個(gè)人支付房款的壓力，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，但因“眾籌買房”大多存在于具有一定信賴基礎(chǔ)關(guān)系的朋友、親屬之間，在實(shí)際操作中可能存在因約定不明確或產(chǎn)權(quán)登記與實(shí)際出資人不一致情況而引發(fā)的各種糾紛，故在實(shí)際操作中需要謹(jǐn)慎防范。
何謂“眾籌買房”
所謂眾籌買房是指以投資或投機(jī)為目的，多人湊齊房款或首付款，共同簽訂合同，在合同中約定以其中一名出資人名義購房，約定房價(jià)上漲到某個(gè)點(diǎn)時(shí)拋出，獲利按出資比例或其他方式分成，以降低投資或規(guī)避政府限購、貸款政策。在實(shí)際操作中，名義購房人一般為支付能力有限但具有購房資格的“出資者”，相較于實(shí)際出資者的貨幣出資方式，名義購房人通常以自己的購房資格或貸款資質(zhì)作為出資方式。
“眾籌買房”的背景
眾籌買房成為當(dāng)下購房的一種新趨勢主要源于：一是房價(jià)上漲的因素，使得購房成為一種投資或投機(jī)方式；二是可在一定程度上規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控的戶籍資格限制。大城市為了限制房價(jià)或人口流動(dòng)對(duì)購房者的購房資格進(jìn)行限定，而通過“眾籌買房”方式可使多數(shù)實(shí)際出資者規(guī)避此限定。三是可規(guī)避房地產(chǎn)交易中產(chǎn)生的高額稅費(fèi)。因個(gè)人購買一套與多套住房所涉及的稅率和交易費(fèi)用不同，以“眾籌買房”方式購房可降低房屋交易時(shí)的稅費(fèi)等成本。四是可規(guī)避銀行對(duì)購房的首付比例與貸款政策的限制。即眾籌買房者可利用符合貸款條件或符合公積金貸款條件的名義購房人的購房資質(zhì)，規(guī)避首付比例與貸款政策的限制。
“眾籌買房”的法律風(fēng)險(xiǎn)
一是房屋實(shí)際出資人（除名義購房人外）的風(fēng)險(xiǎn)。
因?qū)嶋H出資人與名義購房人之間僅存在合同關(guān)系，房產(chǎn)登記簿上僅反映名義購房人為房屋所有權(quán)人。而我國房屋所有權(quán)的取得以登記為要件，這就造成了房屋實(shí)際出資人和名義購房人之間的糾紛。為此，眾籌買房交易中，房屋實(shí)際出資人（除名義購房人外）主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)：若名義購房人未按照先前簽訂的眾籌購房合同約定時(shí)間售房，而是私下將房產(chǎn)進(jìn)行出售，并完成過戶交易，實(shí)際出資人只能要求名義購房人承擔(dān)違約責(zé)任、損害賠償責(zé)任。若名義購房人對(duì)外負(fù)有債務(wù)，經(jīng)過司法執(zhí)行程序后，所購房屋可能被查封或拍賣，導(dǎo)致實(shí)際出資人也僅能向名義購房人主張賠償責(zé)任。若名義購房人死亡，由于繼承人不知曉名義購房人與實(shí)際出資人的合同關(guān)系，房屋可能因繼承關(guān)系而被名義購房人的繼承人所繼承，從而使得實(shí)際出資購房者與名義購房人的繼承人之間產(chǎn)生糾紛。眾籌買房交易中，因買房出資人眾多，在具體操作中亦會(huì)因拋售時(shí)間點(diǎn)和拋售價(jià)格的爭議產(chǎn)生糾紛，致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)。另外，在實(shí)際操作中，眾籌買房的實(shí)際出資人一般為朋友或親屬關(guān)系，有的僅達(dá)成口頭協(xié)議，一旦名義購房人反悔，實(shí)際出資人很難舉證證明其對(duì)房屋的出資事實(shí)。若認(rèn)定為借貸關(guān)系，會(huì)造成實(shí)際出資人的預(yù)期損失。
二是名義購房人的風(fēng)險(xiǎn)。
因在房產(chǎn)登記簿上或貸款合同中僅顯示名義購房人的信息，為此，在“眾籌買房”中名義購房人也會(huì)因?qū)嶋H出資人在拋售時(shí)間或拋售價(jià)格事宜上產(chǎn)生爭議，給自己帶了一些風(fēng)險(xiǎn)。如名義購房人代表“眾籌買房”中的實(shí)際出資人以自己名義購房或進(jìn)行按揭貸款時(shí)會(huì)在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門留下相應(yīng)購房記錄，在銀行也有按揭貸款的征信記錄，如果出資人沒有按照眾籌購房協(xié)議約定償還貸款，有可能使名義購房人的個(gè)人資信受損。另外，若房產(chǎn)未達(dá)到拋售條件，導(dǎo)致房屋長時(shí)間未能拋售，在一定程度上占用了名義購房人的購房資格，阻礙了名義購房人的后續(xù)購房需求。若名義購房人按照眾籌合同約定拋售房屋，并對(duì)外與買受人簽訂房屋買賣合同，后續(xù)若在房屋買賣合同履行中與買受人產(chǎn)生糾紛，買受人追責(zé)的主體僅限于名義購房人，名義購房人需要對(duì)外獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任，在承擔(dān)責(zé)任后方享有向各實(shí)際出資人行使追償?shù)臋?quán)利，在一定程度上也加大了自行追責(zé)的風(fēng)險(xiǎn)。
“眾籌買房”的風(fēng)險(xiǎn)防范
鑒于我國不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的取得實(shí)行房屋登記制，故為降低“眾籌買房”在實(shí)際操作中潛在風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際出資人之間需要簽訂書面協(xié)議，明確出資人之間、出資人與名義購房人之間的權(quán)利義務(wù)，特別是有關(guān)出資比例、出資款項(xiàng)交付方式、利益分配、拋售時(shí)間、名義購房人擅自處分或因名義購房人原因致使眾籌房屋被查封、被執(zhí)行的損害賠償責(zé)任、房屋貸款無法及時(shí)償還導(dǎo)致名義購房人資信受損的賠償責(zé)任、房屋出售后產(chǎn)生的爭議處理等約定，以免產(chǎn)生糾紛無據(jù)可循，最終影響“眾籌購房”合同目的實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，對(duì)為了規(guī)避現(xiàn)有限購政策或貸款政策而簽訂的眾籌購房協(xié)議，在司法實(shí)踐處理中應(yīng)賦予各方以嚴(yán)格責(zé)任，保證現(xiàn)有房地產(chǎn)市場的有序運(yùn)行。
來源：新華網(wǎng)
