財(cái)經(jīng)周刊：中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)態(tài)
轉(zhuǎn)自微信公眾號(hào) 天天說(shuō)錢(qián)
作者：劉曉博
1、房?jī)r(jià)是一種貨幣現(xiàn)象。只要一個(gè)國(guó)家的“M2增速減去GDP增速”為正，這個(gè)國(guó)家中心城市的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲。禪宗說(shuō)，不是風(fēng)動(dòng)、不是幡動(dòng)，而是心在動(dòng)。我說(shuō)，不是房?jī)r(jià)在漲，而是錢(qián)在貶值。
2、只要國(guó)有企業(yè)和地方政府是中國(guó)的投資主體，中國(guó)大城市的房?jī)r(jià)就會(huì)上漲（人民幣計(jì)價(jià)模式下）。
3、輕易別碰商鋪，它已經(jīng)被網(wǎng)購(gòu)摧毀。前輩告訴我們：一鋪養(yǎng)三代；現(xiàn)在是：三代養(yǎng)一鋪。不信？你可以買(mǎi)北上深核心商圈的天價(jià)鋪試試看，到你孫子那代人，都不一定能還完按揭。
4、在大城市，看起來(lái)最NB、最豪華的房子是高檔商務(wù)公寓，絕對(duì)催眠。但我告訴你，這是被閹割了的住宅，他們?cè)俸廊A，也不過(guò)是身穿錦袍的太監(jiān)，生不出猴子。記住，買(mǎi)房子：住宅！住宅！還是住宅！通州限購(gòu)商業(yè)物業(yè)？告訴你，中國(guó)只有一個(gè)通州。
5、中國(guó)最危險(xiǎn)的幾種物業(yè)：傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的天價(jià)商鋪>普通商業(yè)旺鋪>郊區(qū)新區(qū)的寫(xiě)字樓>養(yǎng)老地產(chǎn)>旅游地產(chǎn)>商務(wù)公寓>郊區(qū)新區(qū)的住宅。
6、買(mǎi)房子要跟著權(quán)力走，一看城市行政級(jí)別，二看片區(qū)地位，三看鄰居。選好了位置和小區(qū)，你旁邊的學(xué)校不行，將來(lái)也會(huì)行的；你旁邊沒(méi)有地鐵，將來(lái)也會(huì)有的。垃圾站永遠(yuǎn)不會(huì)建在你的小區(qū)旁邊，高壓線繞著走。這叫坐轎子，懂不？
7、再小的城市，也有傳統(tǒng)的中心區(qū)。這里的房子，也有抗通脹的價(jià)值。只是價(jià)值有大有小。
8、剛需該什么時(shí)候買(mǎi)房子？我的回答永遠(yuǎn)是，只要能承受，就明天吧。
9、剛需該在哪里買(mǎi)房子？我的回答是：你幾乎沒(méi)有選擇，只能在自己生活的城市里；其實(shí)你也有點(diǎn)選擇：盡量在市中心、軌道站附近，選擇學(xué)位中等偏上的房子。
10、郊區(qū)、新區(qū)的房子要小心，中國(guó)幾乎有所的城市都存在“郊區(qū)陷阱”和“新區(qū)陷阱”。比如廣州、重慶、天津、成都、武漢都是這樣，北上深略好，至于地級(jí)市簡(jiǎn)直沒(méi)有例外的。
11、北上深房?jī)r(jià)，以人民幣計(jì)價(jià)很難有“頂部”，它們的頂部是“美元頂”。
12、我一個(gè)朋友，還是一名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，賣(mài)了北京唯一住宅賭房?jī)r(jià)下跌，他身體力行了自己的學(xué)術(shù)觀點(diǎn)，值得尊敬。但我相信他會(huì)輸?shù)煤軕K。
13、北、上、深的住宅已經(jīng)資產(chǎn)化，它是全國(guó)人民投資的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
14、不要為一個(gè)城市房?jī)r(jià)過(guò)高而擔(dān)心。在一個(gè)足夠大的關(guān)稅區(qū)里，不會(huì)有一個(gè)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而衰落，市場(chǎng)會(huì)搞定一切；相反，房?jī)r(jià)低往往是一個(gè)城市衰落的標(biāo)志。
15、別為北京、上海房?jī)r(jià)過(guò)高而擔(dān)心，他們擁有中國(guó)最好的發(fā)展機(jī)遇，所以他們匯聚了中國(guó)最多的錢(qián)。北京的錢(qián)相當(dāng)于4.5個(gè)天津，上海的錢(qián)相當(dāng)于3.5個(gè)重慶。所以，他們的房?jī)r(jià)可以任性。
16、為深圳房?jī)r(jià)擔(dān)心的人，都是吃飽撐的。深圳至少有4.28億平方米的天然廉租房（城中村+違法建筑），足夠安置2000萬(wàn)人口，這在全世界幾乎是唯一的。深圳的高房?jī)r(jià)，是一小撮富人的游戲，影響的面積不到1.5億平方米。那些對(duì)深圳高房?jī)r(jià)痛心疾首的人，都是想砸低房?jī)r(jià)抄底的家伙。
17、深圳、東莞、香港的總面積只有上海的89%，北京的35%，但這里生活的人口超過(guò)了4000萬(wàn)，是澳大利亞人口的1.6倍，是加拿大人口的1.1倍。這說(shuō)明了兩個(gè)問(wèn)題：第一，中國(guó)大城市房?jī)r(jià)高是有道理的；第二，大城市化才是中國(guó)發(fā)展方向。
18、城市的競(jìng)爭(zhēng)首先是人口的競(jìng)爭(zhēng)，不能持續(xù)做大人口總量的城市，是沒(méi)有未來(lái)的。只想只吸引高端人才，不增加低端人口，這是非常幼稚的。香港過(guò)去10年人口增速只有北上深的10分之一左右，所以它衰落了；現(xiàn)在上海正在重蹈覆轍。
19、房產(chǎn)稅會(huì)抑制房?jī)r(jià)嗎？看看美國(guó)就知道了。
20、房地產(chǎn)泡沫的最大貢獻(xiàn)，是讓絕大多數(shù)城市的年輕人擺脫了房?jī)r(jià)陰影（中心城市例外）。所以，80后這一代是最苦逼的，00后基本上解脫了。
21、北上深房?jī)r(jià)正在調(diào)整，但長(zhǎng)遠(yuǎn)看仍然有較大上漲空間。
22、國(guó)家為了減輕北上深人口增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)上漲的壓力，醞釀建設(shè)10個(gè)承擔(dān)全國(guó)功能的中心城市，所謂建設(shè)“10個(gè)北京”。這將是未來(lái)10年中國(guó)城市發(fā)展的最大機(jī)遇，也是最大的變局。這可能意味著行政區(qū)劃的調(diào)整。
23、中國(guó)大城市樓市會(huì)重演東京大崩潰嗎？這要看央行的貨幣政策了。如果中國(guó)敢于把M2增速降低到跟GDP增速差不多，甚至低于GDP增速，那么東京大崩潰必然上演。如果繼續(xù)維持M2增速為GDP增速的2倍，則只能參照莫斯科模式了。如果你沒(méi)有看懂，可以翻翻我之前的舊作。
24、去國(guó)外買(mǎi)房子？那你要研究一下目的國(guó)的城鎮(zhèn)化率，M2增速，以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)水平。我個(gè)人認(rèn)為，未來(lái)20年，如果評(píng)選全球房地產(chǎn)最值得投資的10大城市，北上深都必然會(huì)在其中。
25、怎樣才能抑制住中國(guó)大城市房?jī)r(jià)瘋狂的上漲？只有改革，建立真正的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，讓創(chuàng)業(yè)更容易，讓做實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能賺錢(qián)，讓金融資產(chǎn)更有信用。否則，資金只能待在樓市里，因?yàn)榉孔邮强吹靡?jiàn)摸的著的。至于股票、鈔票、信托、債券、P2P，都是電腦里的數(shù)字，如果沒(méi)有信用，隨時(shí)蒸發(fā)得無(wú)影無(wú)蹤。
